פריים

מסלול בריבית פריים נחשב למסלול הזול והמשתלם ביותר בתקופה הנוכחית. המסלול מתאפיין כיום בריבית הנמוכה ביותר ביחס למסלולים האחרים. במסלול הפריים אין קנסות פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה. מסלול הפריים מאפשר גמישות גבוהה בתכנון משכנתה מורכב. הריבית במסלול הפריים נקבעת על פי ריבית בנק ישראל, אשר יכולה להשתנות בכל עת. כל שינוי בריבית בנק ישראל יביא לשינוי מיידי בהחזר החודשי במסלול הפריים. שינויים חדים בריבית הפריים עלולים להביא לשינויים פתאומיים של מאות שקלים בהחזר החודשי של המשכנתא. מסלול הפריים מוגדר על ידי בנק ישראל כמסלול בסיכון גבוה, והשימוש בו מוגבל ל-1/3 מסך המשכנתא. בפועל החשש הנמוך לעליה משמעותית של ריבית הפריים בשנים הקרובות גורמת למסלול הפריים להחשב כמסלול הטוב ביותר וזאת בשל העובדה שהריבית בתקופה הראשונה נמוכה מאוד.

קבועה לא צמודה (קל"צ)

מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) הריבית קבועה, והקרן אינה צמודה לשום מדד חיצוני. במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. מסלול זה הינו המסלול הבטוח ביותר מבין המסלולים השונים, ונחשב כמסלול היציב ללא שינויים לכל אורך חיי המשכנתא. מסיבה זו בנק ישראל מחייב שלפחות 33% מהמשכנתא יילקח במסלול זה. החיסרון במסלול זה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה ומדובר בריבית גבוהה יחסית לשאר המסלולים.

קבועה צמודה (ק"צ)

מסלול בריבית קבועה צמודה (ק"צ) הריבית קבועה אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. קרן החוב וההחזרים החודשיים יכולים לגדול בצורה משמעותית לאורך השנים. במסלול בריבית קבועה צמודה (ק"צ) יעלה ההחזר החודשי עם עליית המדד, כלומר במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה ב-2%, יגדל גם ההחזר החודשי ב-2%. עם עליית מדד המחירים לצרכן, לאורך השנים תתכן עלייה משמעותית בהחזר החודשי, ובסך התשלומים לבנק. על פי נהלי בנק ישראל לפחות 33% מהמשכנתא חייב להיות במסלולים בריבית קבועה (ק"צ או קל"צ). ולכן לווים שאינם מעוניינים בריבית שמציע מסלול הקל"צ, יקחו במקומו את הקבועה הצמודה – בה הריבית נמוכה יותר, ובהתאמה נמוך יותר גם ההחזר החודשי הראשון.

משתנה לא צמודה (מל"צ)

מסלול בריבית משתנה לא צמודה (מל"צ) נחשב למעין פשרה בין מסלול הפריים בו הריבית יכולה להתעדכן באופן שוטף, לבין מסלול בריבית הקבועה הלא צמודה בה הריבית לא משתנה לעולם. במסלול זה הריבית מתעדכנת אבל אחת לתקופה ידועה מראש (לא באופן רציף) ועל פי עוגן ידוע מראש שאינו תלוי בבנק (לרוב עוגן אג"ח מדינה ל-5 שנים – 'שחר'). בפועל התקופה הנפוצה ביותר לעדכון ריבית הינה אחת ל-5 שנים, וזאת עקב הרגולציה שמגדירה את תקופת העדכון של 5 שנים כתקופת המינימום להגדרה של 'משתנה ארוכה'. במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולרוב הריבית נמוכה יותר מהריבית במסלול הקל"צ, אם כי לא באופן משמעותי. אבל בניגוד למסלול הקל"צ – הריבית אינה עולה כאשר מאריכים את תקופת ההלוואה. נכון להיום השימוש במסלול זה נדיר יחסית עקב הריבית הגבוהה יחסית לסיכון העתידי, וההפרש הנמוך בין הריבית במסלול זה לבין הריבית בקל"צ. עם זאת, במקרים מיוחדים, משתמשים במסלול זה כחלק משקלול רחב של התמהיל כולו.

משתנה צמודה (מ"צ)

מסלול בריבית משתנה צמודה (מ"צ) הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. וכן הריבית אינה קבועה, אלא משתנה על פני תקופת ההלוואה. הריבית מתעדכנת אחת לתקופה ידועה מראש, על פי עוגן ידוע מראש שאינו תלוי בבנק (לרוב עוגן אג"ח מדינה ל-5 שנים – 'גליל'). בפועל התקופה הנפוצה ביותר לעדכון ריבית הינה אחת ל-5 שנים, וזאת עקב הרגולציה שמגדירה את תקופת העדכון של 5 שנים כתקופת המינימום להגדרה של 'משתנה ארוכה'. ביחס לגובה הריבית המוצעת המסלול נחשב יקר מאוד לתקופות ארוכות מכיוון שהקרן צמודה למדד, וכן יש צפי לעלייה בריבית ההלוואה בתקופות העדכון העתידיות. עם זאת מכיוון שלתקופות הלוואה ארוכות הריבית במסלול זה הינה הנמוכה ביותר אחרי מסלול הפריים (שהשימוש בו הוגבל ע"י הרגולציה ל-33% מסך המשכנתא) - משתמשים במסלול זה כאשר יש צורך להוריד את ההחזר החודשי בתקופת ההלוואה הראשונה. או כאשר מעוניינים לשפר את הריבית בשאר חלקי ההלוואה ויש סיכוי לפירעון מוקדם בעתיד.

זכאות (ק"צ של משרד השיכון)

מסלול הזכאות הינו מסלול בתנאים מועדפים, לחסרי דיור, על פי חוק הלוואות לדיור. גובה סכום הזכאות, כלומר גובה הסכום הניתן בתנאים מועדפים, נקבע על פי ניקוד מצטבר של שנות נישואין, מספר אחים, מספר ילדים, ובתוספת בגין שרות צבאי או לאומי. במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ-3%. מעבר לריבית הנמוכה להלוואת הזכאות יתרונות רבים נוספים. ביניהם העובדה כי אין במסלול זה עמלות פירעון מוקדם (וכן ניתנת הנחה בגובה 10% בעמלת הפרשי ההיוון במסלולים המשלימים (שנלקחים מכספי בנק ואינם במסלול הזכאות)). ובנוסף ההוראה לפיה במקרה של בעיה בהחזרי המשכנתא זכאים הלווים לפנות לוועדה הבין משרדית - הרשאית להקל על התשלומים החודשיים ועומס החוב. בפרקטיקה מסלול זה נלקח דרך הבנק כחלק מהמשכנתה. אך עקב העובדה שהבירוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתה, וההשפעה האפשרית של מסלול זה על תמחור הריביות בשאר מסלולי ההלוואה – לעיתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתה מכספי הבנק בלבד. יועצי משכנתאות משתמשים לעיתים במסלול זה לצורך תכנון משכנתה מורכב שכן במסלול הזכאות ניתן להעלות את ההחזר החודשי, ולקצר את תקופת ההלוואה, ללא תהליך של מחזור. למחשבון זכאות לחץ כאן

מטבע חוץ (מט"ח)

מסלול מטבע חוץ (מט"ח) הקרן צמודה לשער החליפין של מטבע חוץ, (שער הדולר או שער היורו). אך ישנם מקרים בהם הקרן אינה צמודה לשער החליפין, אלא ניתנת במטבע החוץ עצמו (במקרה זה ההלוואה יכולה להיות משולמת מחשבון מט"ח). הריבית בהלוואה לרוב מתעדכנת על פי ריבית הליבור של מטבע החוץ הנבחר אחת לתקופה ידועה מראש של 3, 6 או 12 חודשים. מכיוון שמסלול זה חשוף הן לשינויים תדירים של הריבית, והן לשער החליפין שנחשב תנודתי ביותר – מסלול המט"ח נחשב מסלול בסיכון גבוה, ולרוב אינו נלקח במשכנתה סטנדרטית. בד"כ מסלול זה נלקח על ידי תושבי חוץ, או לקוחות שמקורות הכנסתם במטבע חוץ. וכן לווים שהכנסותיהם בשקלים ומעוניינים לשפר את המרווח של ההלוואה, או שמאמינים בכיוון מסוים של שער החליפין.